Come funziona
Le cooperative edilizie sono società senza scopo di lucro la cui finalità è costruire o acquistare abitazioni per soddisfare le necessità o le aspettative dei propri soci.
Per questo esse rappresentano una delle possibilità più vantaggiose per acquistare casa per chi non ha una grande disponibilità economica.
In ragione delle finalità mutualistiche che le caratterizzano, la legislazione vigente prevede per le cooperative tutta una serie di agevolazioni fiscali e non solo, come per l’imposta di bollo e di registro.
Esistono più tipi di cooperative edificatrici: quelle a proprietà indivisa e quelle a proprietà divisa e quelle cosiddette di tipo misto.
Gli appartamenti realizzati dalle prime vengono dati solo in godimento ai soci assegnatari, i quali contribuiscono al finanziamento della loro costruzione.
La cooperativa a proprietà individuale, invece, realizza alloggi che andranno in proprietà ai soci.
Le cooperative di tipo misto possono attuare programmi sia a proprietà divisa che indivisa.

Per la realizzazione di un Programma Edilizio il primo ed indispensabile passo è quello della acquisizione di aree o fabbricati al fine di realizzare gli alloggi da assegnare ai soci.
Il finanziamento avviene sia attraverso il versamento della quota sociale che attraverso singole forme di finanziamento stabilite dalle varie autonomie statutarie, che vanno ad integrare la copertura dei mutui ottenuti dalla cooperativa.

Una volta reperita l’area o il fabbricato su cui realizzare il programma edilizio, si passa alla individuazione del professionista da incaricare per la elaborazione del progetto e nel contempo si informano i soci per consentire loro di aderire al programma medesimo: ciò darà ruolo ad una graduatoria, definita con il criterio dell’anzianità di iscrizione, in base alla quale poi i soci saranno chiamati per la scelta dell’alloggio.
Dopo una prima ipotesi di progetto elaborato dal professionista incaricato avviene un primo incontro con i soci inseriti nella graduatoria precedentemente compilata al fine di verificare la rispondenza del progetto alle loro esigenze ed aspettative e quindi per recepire tutte le indicazione ed i suggerimenti utili ad una migliore definizione del progetto medesimo.
Si passa quindi alla stesura del progetto definitivo, in merito al quale vengono coinvolti ed incaricati, oltre al progettista anche altri professionisti specializzati negli aspetti strutturali, impiantistici e quelli collegati alla sicurezza.
Il progetto definitivo viene presentato alla amministrazione comunale per la necessaria approvazione a cui seguirà il ritiro della concessione edilizia in base alla quale la cooperativa avrà titolo ad iniziare i lavori .
Ad avvenuta approvazione del progetto, il Consiglio di Amministrazione individuerà l’impresa costruttrice sulla base dei preventivi richiesti, tenendo conto di esperienze pregresse nonché delle caratteristiche di affidabilità e competenza del costruttore in relazione all’intervento da realizzare. 
Con l’impresa prescelta viene stipulato il contratto di appalto e sottoscritto il relativo capitolato delle principali opere.
Definito il costo dell’appalto si può procedere al completamento del piano finanziario sommando i vari costi relativi al programma di cui trattasi (area, urbanizzazioni, spese tecniche, etc.) e in base ad esso ripartire i costi definendo il prezzo di ogni singolo alloggio e sue pertinenze.
I soci, in base alla graduatoria a suo tempo formata, saranno chiamati a scegliere l’alloggio e a sottoscrivere l’Atto di prenotazione di alloggio da assegnare in proprietà, nel quale è rappresentato il costo dell’alloggio medesimo e le modalità di pagamento, nonché altri aspetti relativi al rapporto tra la cooperativa e il socio.
Iniziano pertanto i lavori di costruzione che, in base al contratto di appalto, si dovranno concludere, solitamente nell’arco di 18/20 mesi.
Durante tutto l’arco dei lavori si svolgono frequenti gli incontri con i soci prenotatari per affrontare tutte le problematiche inerenti alla realizzazione degli alloggi: eventuali modifiche, aggiornamenti ed ogni altra problematica emerge, sono tutti affrontati attraverso una discussione e conseguenti decisioni assunte dall’assemblea dei soci.
I soci saranno inoltre chiamati periodicamente, attraverso visite guidate in cantiere con l’impresa e la direzione dei lavori al fine di definire, tutti gli aspetti relativi alla personalizzazione del proprio alloggio.
A conclusione dei lavori si procede alla verifica dell’alloggio, che sarà verbalizzata, relativamente alla esecuzione “a regola d’arte”, con il socio, l’impresa e la direzione dei lavori.
Espletata questa formalità si procede alla consegna delle chiavi dell’alloggio.

Come viene gestita
Una Cooperativa edilizia è composta, al pari delle altre, di un numero minimo di 9 soci ed è amministrata dai seguenti organi sociali:
- un Consiglio d'Amministrazione composto da minimo 3 soci, con potere decisionale per la gestione ordinaria della Cooperativa, riguardante l'attuazione dell'oggetto sociale specificato nello statuto,
- un Collegio Sindacale composto da 3 membri effettivi e 2 membri supplenti con funzione di controllo relativo all'amministrazione della società, all'osservanza delle leggi in vigore e degli statuti, e con funzione d'ispezione dei libri sociali, della contabilità ecc,
- un'Assemblea costituita da tutti i soci. Viene chiamata "Ordinaria", quella convocata almeno una volta l'anno per l'approvazione del bilancio, la nomina delle cariche sociali, e per la trattazione di ogni altro argomento compreso nell'ordine del giorno, o "Straordinaria", convocata per apportare modifiche allo Statuto Sociale.

 

I vantaggi che offre
I vantaggi di acquistare una casa da una cooperativa sono molti. Vi elenchiamo solo i principali e vi invitiamo a venirci a trovare per approfondirli di personai:
- costo inferiore ai prezzi di mercato;
- il socio della cooperativa è "committente" della sua casa; lo scopo mutualistico della cooperativa infatti è quello realizzare programmi in favore dei propri associati a condizioni più vantaggiose di quelle offerte dal mercato;
- avere a disposizione un team di esperti sul piano finanziario, giuridico, notarile, ecc…
- poter prendere al momento giusto decisioni importanti riguardo alla realizzazione della propria abitazione (come ad esempio la scelta dei materiali, o alcune modifiche in corso d'opera...) in modo che questa possa corrispondere ai propri bisogni
- risparmiare, grazie all'accesso privilegiato ai mutui agevolati, alla rateizzazione dei costi e all'assenza di finalità speculative. Le nostre cooperative hanno convenzioni con importanti istituti di credito che consentono ai soci di accedere a mutui vantaggiosi.
- Le nostre cooperative garantiscono piani di pagamento personalizzati per i propri soci.
Da un'indagine svolta da una federazione di cooperative di abitazione (Federabitazione) è risultato che il risparmio corrisponde al 25%-30% rispetto ai prezzi del mercato immobiliare.

Le garanzie per i soci
A tutela dell'investimento dei soci, gli interventi sono coperti da tre tipi di garanzie assicurative:
- Polizza sui i rischi della costruzione di opere civili
- Polizza di assicurazione decennale postuma danni diretti all'opera
- Polizza di assicurazione incendio.
Inoltre, a tutela diretta del socio, in occasione del compromesso di prenotazione viene rilasciata fidejussione a garanzia delle somme in contanti previste dal Piano dei versamenti, così come prevista e disciplinata dal D.lgv. 20/06/2005 n. 122.

Diritti e doveri
I doveri dei soci sono:
- osservare lo statuto sociale, il regolamento interno, il contratti di prenotazione, le eventuali convenzioni e tutte le deliberazioni adottate dagli organi sociali.
- pagare puntualmente le proprie quote.
- partecipare alle discussioni ed alle decisioni da assumere

I diritti dei soci (se in regola con tutti gli impegni assunti) sono:
- partecipare, con diritto di voto, alle Assemblee convocate.
- avere l'assegnazione dell'alloggio prenotato.
- avere la restituzione, in caso di dimissioni, delle quote anticipate, al valore nominale, detratte le eventuali spese di amministrazione e le perdite di bilancio della Cooperativa.

Cosa significa che la cooperativa è a proprietà divisa, indivisa o mista?
Le cooperative a proprietà indivisa assegnano al socio solo il godimento o l'uso dell'alloggio, la proprietà dello stesso resta comunque alla cooperativa. Le cooperative a proprietà divisa assegnano invece al socio la piena proprietà dell'appartamento, tramite regolare atto notarile di passaggio di proprietà dell'alloggio stesso. Le cooperative miste possono invece realizzare programmi costruttivi sia a proprietà indivisa che a proprietà divisa ricadendo nelle specifiche riportate sopra.
Le nostre cooperative hanno un assetto a proprietà mista ma stanno attuando esclusivamente programmi a proprietà divisa.

Come posso accedere al mutuo?
La cooperativa inoltra richiesta di mutuo all'istituto di credito che ritiene più opportuno per l'iniziativa in corso e definisce con lo stesso, condizioni particolari da applicare ai propri soci. La banca eroga alla cooperativa un unico mutuo che, in fase di frazionamento, verrà personalizzato secondo le richieste dei soci ed accollato in fase di rogito.
Sull'immobile, dopo il passaggio di proprietà, graverà unicamente l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo richiesto dal singolo socio. Le spese di istruttoria, bancarie e notarili, saranno ripartire tra i soci in proporzione all'importo di mutuo richiesto.

Quando posso rivendere l'immobile che ho acquistato?
Se l'immobile è stato assegnato al socio in edilizia libera, con IVA e tasse di registro "prima casa" , secondo la normativa fiscale, è possibile rivendere solo dopo 5 anni dal rogito notarile; la vendita anticipata è prevista solo per particolari motivi che l'Ufficio delle Entrate riconosce. Se, sempre in edilizia libera, il socio non ha richiesto agevolazioni in fase di rogito, la rivendita può avvenire in qualunque momento. Anche per l'edilizia economico popolare valgono le stesse norme oltre ad eventuali condizioni dettate dal Comune.

La Cooperativa Edificatrice OPES
Il nostro scopo principale è quello di promuovere e favorire programmi costruttivi di edilizia residenziale in favore degli associati alla UIL Federazione Poteri Locali su tutto il territorio nazionale al fine di offrire risposte concrete e vantaggiose ai lavoratori della Sanità, delle Autonomie Locali e del Terzo Settore che esprimono interesse ad acquistare una residenza abitativa o di realizzare un obiettivo di investimento immobiliare legato ai futuri bisogni della famiglia o ai propri desideri di vacanza e tempo libero.
In ragione di ciò la cooperativa OPES Edificatrice deve corrispondere in maniera efficace e trasparente a queste finalità. Per questo la cooperativa è chiamata ad assumere l’impegno esplicito di accettare e rispettare la Carta dei Valori.